Na co si dát pozor při koupi novostavby: 15 věcí ke kontrole

Před koupí novostavby zkontrolujte 15 věcí v pěti oblastech, a to u developera, ve smlouvách, u projektu a lokality, u konkrétního bytu a ve financích. Část z nich ověříte sami a zdarma ve veřejných rejstřících a v katastru nemovitostí, zbytek ve smlouvě a jejích přílohách. U každé kontroly uvádíme, co zjišťujete, kde to dohledáte a jaký výsledek je zdvižený varovný prst.

Celý postup nákupu od rezervace po předání klíčů popisuje průvodce Jak koupit byt v novostavbě. Tento checklist se soustředí na kontroly, které je rozumné udělat před podpisem rezervační smlouvy. Veřejné zdroje, které při nich použijete, shrnuje tabulka.

Jak prověřit developera před koupí novostavby?

Developera prověříte bez poplatku ve veřejných rejstřících. V obchodním rejstříku zjistíte, kdo firmu vlastní a od kdy existuje, v insolvenčním rejstříku, zda proti ní neběží insolvenční řízení, a ve sbírce listin, jak firma hospodaří. Tyto tři kontroly ukážou, jestli má developer předpoklady stavbu dokončit.

1. Kdo je prodávající a kdo bude stavět?

• Co ověřit. Zda je prodávající ve smlouvě stejná firma, která vlastní pozemek a drží povolení stavby. Developer může stavět přes účelovou společnost založenou pro jediný projekt. To není chyba ani varování, ale měli byste vědět, kdo za projektem stojí a nese za něj zodpovědnost.
• Kde. V obchodním rejstříku vyhledejte firmu podle IČO. Najdete datum vzniku, jednatele, společníky a základní kapitál.
• Varovný signál. Firma vznikla před několika měsíci a její společníci nemají dohledatelné dokončené projekty. Prodávající není vlastníkem pozemku ani stavebníkem.

2. Je developer v insolvenci a zveřejňuje účetní závěrky?

• Co ověřit. Zda proti developerovi neběží insolvenční řízení a zda firma zveřejňuje účetní závěrku. Firma zapsaná v obchodním rejstříku ji podle zákona o účetnictví ukládá do sbírky listin nejpozději do 12 měsíců po rozvahovém dni.
• Kde. V insolvenčním rejstříku zadejte IČO firmy. Ve sbírce listin obchodního rejstříku otevřete rozvahu a výkaz zisku a ztráty.
• Varovný signál. Insolvenční řízení, nebo závěrky chybějí u firmy, která existuje déle než dva roky.

3. Dokončil developer podobné projekty včas?

• Co ověřit. Kolik domů developer dokončil a zda je předal ve slíbeném termínu. Zajímá vás shoda mezi původním a skutečným datem předání.
• Kde. Na webu developera a v katastru, kde u dokončených domů dohledáte zapsané jednotky. Nejspolehlivější je zeptat se vlastníků nebo výboru společenství vlastníků dokončeného domu.
• Varovný signál. Developer odmítne uvést reference nebo ukázat dokončený dům. Termíny předchozích projektů se opakovaně posunuly.

Na co si dát pozor ve smlouvách při koupi novostavby?

Při koupi novostavby se často postupuje přes rezervaci, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně kupní smlouvu. Rezervační smlouva ale není v českém právu samostatně upraveným typem smlouvy, takže její podmínky (zejména vrácení rezervačního poplatku) musí být jasně napsány přímo v dokumentu. Pozor! Nerozhoduje jen název smlouvy. Pokud má dohoda ve skutečnosti povahu realitního zprostředkování, chrání kupujícího i zvláštní pravidla pro spotřebitele.

V každé smlouvě proto kontrolujte, kolik a komu platíte, zda se platba započítá do kupní ceny, kdy se vrací, co se stane při neschválení hypotéky a jaké máte nároky, pokud developer nedodrží termín dokončení nebo předání.

4. Kdy se vrací rezervační poplatek?

• Co ověřit. Výši poplatku, dobu platnosti rezervace a podmínky vrácení. Poplatek by se měl vrátit v plné výši, pokud developer smlouvu o smlouvě budoucí nepodepíše nebo pokud vám banka neschválí hypotéku. Při koupi se obvykle započítá do ceny. Rezervační poplatek u novostaveb bývá v řádu desítek až stovek tisíc korun.
• Kde. V textu rezervační smlouvy. Doporučujeme si celý text nechat poslat před platbou a nespoléhat na ústní ujištění.
• Varovný signál. Poplatek je nevratný bez výjimek, rezervace neobsahuje číslo bytu, cenu ani lhůtu pro uzavření další smlouvy, nebo obchodník tlačí na okamžitou platbu s tím, že byt jinak zmizí.

5. Co musí obsahovat smlouva o smlouvě budoucí kupní?

• Co ověřit. Přesné určení bytu (číslo, podlaží, plocha, příslušenství), pevnou cenu, platební kalendář, závazné datum dokončení a předání a podmínky odstoupení. Smlouva by měla odkazovat na přílohy s půdorysem a specifikací.
• Kde. V textu smlouvy a jejích přílohách. Doporučujeme ji před podpisem nechat projít advokátem, který nepracuje pro developera.
• Varovný signál. Termín dokončení je jen orientační, developer může cenu jednostranně zvýšit, nebo byt popisuje jen odkaz na katalog či vizualizace.

6. Platí sankce a odstoupení stejně pro obě strany?

• Co ověřit. Porovnejte smluvní pokutu za vaše zpožděné splátky se sankcí developera za pozdní dokončení. Zkontrolujte také, kdy můžete odstoupit a jaké peníze dostanete zpět.
• Kde. V ustanoveních o sankcích a odstoupení. Obě strany si vypište vedle sebe a porovnejte.
• Varovný signál. Kupující platí vysoké sankce za zpožděnou splátku, zatímco developer za posunutou kolaudaci neplatí nic. Odstoupením přijdete o zaplacenou zálohu.

Co zkontrolovat u projektu a lokality novostavby?

U projektu novostavby ověřte tři věci. Stavba má mít pravomocné povolení, pozemek má patřit prodávajícímu a nemá být zatížený nečekanými zástavami a okolí má odpovídat tomu, co ukazují vizualizace. Povolení ověříte na stavebním úřadu, pozemek v katastru nemovitostí a okolí v územním plánu obce.

7. Má stavba pravomocné povolení?

• Co ověřit. Ověřte, zda má stavba pravomocné územní a stavebněprávní povolení, na jaký rozsah (počet bytů a etap) platí a zda se už reálně staví. Starší projekty mohou mít ještě stavební povolení vydané podle předchozího stavebního zákona, novější projekty už povolení stavby (případně povolení záměru) podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který od roku 2026 platí v novelizovaném znění. Přechodná pravidla umožňují, aby se řízení zahájená dříve dokončila podle starých předpisů a aby se v přechodném období (do 2027) akceptovala i dokumentace zpracovaná podle starého zákona.
• Kde. Vyžádejte si od developera kopii povolení s doložkou právní moci a ověřte ji u příslušného stavebního úřadu.
• Varovný signál. Developer prodává byty, ale povolení není pravomocné nebo proti němu někdo podal odvolání. Developer vám odmítá ukázat povolení.

8. Komu patří pozemek a je zatížený?

• Co ověřit. Kdo je vlastníkem pozemku a zda na něm váznou zástavní práva, věcná břemena, nebo probíhá řízení o změně zápisu (takzvaná plomba). Samostatný byt vznikne jako jednotka až zápisem prohlášení vlastníka do katastru, proto se ptejte, kdy k němu dojde.
• Kde. V nahlížení do katastru nemovitostí otevřete list vlastnictví pozemku. Zástavy a břemena najdete v části C.
• Varovný signál. Vlastníkem pozemku je jiná firma než prodávající. Na pozemku je zástavní právo banky, ale smlouva neřeší jeho výmaz po zaplacení.

9. Jaké je okolí a co se tam smí postavit?

• Co ověřit. Funkci sousedních pozemků, plánovanou dopravní a jinou výstavbu, hluk, záplavové riziko a napojení na sítě a příjezdovou cestu.
• Kde. V územním plánu na webu obce (hlavní výkres), záplavová území na voda.gov.cz a v hlukových mapách. Okolí si projděte osobně v různou denní dobu.
• Varovný signál. Vedle domu je plocha určená pro výrobu nebo silnici, byt leží v záplavovém území, nebo příjezd a přípojky nejsou zajištěné.

Co zkontrolovat u konkrétního bytu?

U konkrétního bytu zkontrolujte, co přesně kupujete, tedy plochu, příslušenství a provedení. Rozhodující je text smlouvy a její přílohy, nikoli vizualizace, prodejní web nebo ústní slib obchodníka. Co není ve smlouvě nebo v příloze výslovně napsáno, nemůžete po developerovi později vymáhat.

10. Jaká je skutečná plocha bytu a jak se podle ní platí?

• Co ověřit. Jak smlouva definuje plochu (podlahová nebo užitná, zda se počítá balkon, lodžie a terasa), cenu za metr čtvereční a postup při odchylce po zaměření hotového bytu.
• Kde. V příloze smlouvy s výkresem bytu a v prohlášení vlastníka, které uvádí plochy jednotlivých místností.
• Varovný signál. Některé smlouvy developerů mohou připouštět odchylku plochy 3 až 5 % bez změny ceny. U bytu o 100 m² znamená 5 % rozdíl pět metrů čtverečních.

11. Co je součástí bytu, tedy sklep, parkování a terasa?

• Co ověřit. Zda je příslušenství uvedeno samostatně s číslem, plochou a cenou a zda je získáte do vlastnictví, nebo jen do užívání.
• Kde. Ve smlouvě, v přílohách a v prohlášení vlastníka, které vymezuje jednotky i společné části domu.
• Varovný signál. Parkování nebo sklep jsou jen „v ceně“ bez čísla a vymezení, nebo se terasa může před podpisem kupní smlouvy změnit na společnou část domu.

12. Jaký je standard provedení a jak probíhá předání?

• Co ověřit. Specifikaci materiálů a zařízení (podlahy, okna, rozvody, obklady) a postup předání. Protokol podepisujte až po zapsání všech vad a nedodělků. Vady lze u nemovité věci uplatnit do pěti let od převzetí a v prvních dvou letech se předpokládá, že vada existovala už při převzetí.
• Kde. Ve specifikaci jako příloze smlouvy a v předávacím protokolu. Vady oznamte developerovi písemně a s fotografiemi.
• Varovný signál. Specifikace říká jen „standard dle developera“, záruka je zkrácená, nebo vás developer tlačí k podpisu protokolu bez prohlídky.

Na co si dát pozor u financí a plateb při koupi novostavby?

U financí zkontrolujte celkovou cenu včetně příplatků, schválení hypotéky před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí a ochranu zaplacených záloh. Zálohy jsou nejrizikovější částí koupě, protože byt do dokončení domu a zápisu do katastru ještě nevlastníte. Čím větší část ceny zaplatíte před dokončením, tím důležitější je zajištění jejího vrácení.

13. Jaká je celková cena novostavby?

• Co ověřit. Zda je cena uvedena včetně DPH a co všechno obsahuje. Připočtěte příplatky za parkování, sklep a změny dispozice a zeptejte se na měsíční platbu do fondu oprav. K říjnu 2026 činí správní poplatek za návrh na vklad do katastru 2 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí.
• Kde. V ceníku, v kupní smlouvě a v rozpisu ceny v příloze. Požádejte developera o celkovou cenu v jedné tabulce.
• Varovný signál. Cena je uvedena bez DPH, smlouva počítá s doplatkem při změně sazby DPH, nebo změny dispozice nemají ceník.

14. Schválí banka hypotéku na byt, který ještě neexistuje?

• Co ověřit. Zda máte hypotéku schválenou před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí a zda čerpání po částech odpovídá platebnímu kalendáři developera. Zeptejte se banky, odkud zaplatíte zálohy před prvním čerpáním. Podle tiskové zprávy ČNB z 27. 11. 2025 doporučuje ČNB u hypoték na vlastní bydlení LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
• Kde. U banky nebo nezávislého hypotečního poradce a ve smlouvě, kde má být schválení hypotéky podmínkou, při jejímž nesplnění můžete odstoupit.
• Varovný signál. Developer chce podpis před schválením hypotéky a při jejím zamítnutí zálohu nevrací.

15. Jsou zaplacené zálohy chráněné?

• Co ověřit. Kam se zálohy platí a jak se vrátí, pokud developer stavbu nedokončí. Jsou zálohy chráněné? Ne automaticky. V Česku neexistuje obecná zákonná povinnost developera zajistit zálohy kupujícího bankovní zárukou, pojištěním ani povinnou úschovou. Ochrana záloh proto závisí na tom, kam a za jakých podmínek peníze posíláte. Nejbezpečnější je advokátní nebo notářská úschova, případně vázaný bankovní účet, kde developer získá peníze až po splnění jasně daných podmínek (např. podpis kupní smlouvy, dokončení etapy, kolaudace, převod vlastnictví). Advokáti i notáři jsou ze zákona povinně pojištěni proti odpovědnosti za škodu; u bankovních účtů záleží na konkrétních podmínkách služby.
• Kde. V platebním kalendáři smlouvy o smlouvě budoucí a ve smlouvě o úschově.
• Varovný signál. Splátky jdou na běžný účet developera bez jakéhokoli zajištění nebo se před dokončením domu blíží celé ceně.

Časté otázky ke koupi novostavby

Na co si dát při koupi novostavby největší pozor?

Největší pozor si dejte na smlouvu o smlouvě budoucí kupní a na ochranu zaplacených záloh, protože tady se rozhoduje o vašich penězích. Zkontrolujte pevný termín dokončení, stejné sankce pro obě strany a úschovu plateb. Smlouvu nechte před podpisem projít advokátem, který nepracuje pro developera.

Jaká jsou rizika koupě novostavby?

Mezi rizika koupě novostavby patří zpoždění dokončení, odchylka skutečné plochy od smlouvy, nevratné zálohy a nedokončení stavby. Většinu z nich omezíte prověřením developera, pevnými termíny se sankcemi a úschovou plateb. Žádná kontrola riziko nevyloučí úplně, proto počítejte s finanční rezervou pro případné zpoždění.

Kde zdarma ověřím developera a pozemek?

Developera ověříte zdarma v obchodním rejstříku (or.justice.cz) a v insolvenčním rejstříku (isir.justice.cz), pozemek v nahlížení do katastru nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.gov.cz). V rejstřících zjistíte, kdo firmu vlastní, jak hospodaří a zda je v insolvenci, v katastru zástavní práva a věcná břemena.

Vyplatí se před koupí novostavby najmout advokáta?

Ano, nezávislý advokát se vyplatí hlavně u smlouvy o smlouvě budoucí kupní, protože ji zpravidla připravuje developer. Advokát zkontroluje termíny, sankce, platební kalendář a podmínky úschovy. Rozsah a cenu kontroly si sjednejte předem.